Vastgoedverhuur en BOR vanaf 2024

93 views 0

Inleiding

De ‘Wet aanpassing fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten 2024’ hanteert vanaf 1 januari 2024 een nieuwe regel: de beleggingsfictie. Deze regel geldt voor verhuurde onroerende zaken en heeft invloed op bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in de Wet IB 2001 en de SW 1956. Maar waarom deze verandering? Het kost de Belastingdienst veel tijd en geld om te bepalen of verhuurd vastgoed wel of niet onder de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten valt. Daarnaast leidt dit vaak tot juridische geschillen. Door verhuurde panden nu expliciet als beleggingsvermogen aan te merken, wordt het allemaal wat simpeler. Dit zou niet alleen de Belastingdienst helpen, maar ook de rechtspraak. Staatssecretaris van Financiën vindt het ook minder nodig om fiscale voordelen toe te passen op vastgoed. Als een bedrijf in financiële problemen komt, kan het bijvoorbeeld een lening afsluiten of het vastgoed verkopen.

Bedrijfsopvolgingsregeling nu

Nu, laten we eens kijken hoe dit precies werkt. We beginnen met een snelle samenvatting van hoe de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten nu werken. Bij een overdracht van aandelen in een bedrijf via schenking of erfenis geldt er een speciale regeling in de belastingwetgeving. Deze regeling zorgt ervoor dat je niet direct belasting hoeft te betalen, onder bepaalde voorwaarden natuurlijk. Een van die voorwaarden is dat het bedrijf waarin de schenker of erfgenaam aandelen heeft, een écht bedrijf moet zijn volgens de wet. Als het vooral om beleggingen gaat, geldt de regeling niet. En als je wel belasting moet betalen, kan dat behoorlijk oplopen, vooral als het meeste van je vermogen uit vastgoed bestaat.

Om te bepalen of een bedrijf echt een bedrijf is, zijn er twee belangrijke tests: een activiteitentest (of toets) en een vermogenstest. Eerst moet je laten zien dat je echt een bedrijf runt. En dan moet je laten zien welke spullen bij dat bedrijf horen en welke niet. Voor vastgoed kan dit best ingewikkeld zijn. De regels zeggen dat als vastgoed echt bij je bedrijf hoort, het als bedrijfsvermogen wordt gezien. Maar soms is het niet zo duidelijk.

Dit geldt vooral als het vastgoed wordt verhuurd aan anderen. Als je vastgoed aan iemand anders verhuurt, wordt het soms gezien als belegging. Maar soms wordt het nog steeds gezien als onderdeel van je bedrijf. Het hangt af van wat je precies doet met dat vastgoed.

Er zijn ook uitzonderingen. Als je bijvoorbeeld vastgoed ontwikkelt om te verkopen, wordt het weer wel gezien als bedrijfsvermogen. Dit geldt zelfs als je het tijdelijk verhuurt terwijl je wacht tot je het kunt verkopen. Dit komt omdat vastgoedontwikkeling veel geld en risico met zich meebrengt. Dus, als je verhuurd vastgoed gebruikt om je bedrijf te financieren of om risico’s af te dekken, wordt het niet gezien als belegging.

De regeling vanaf 2024

De nieuwe regel verandert dit een beetje. Vanaf 1 januari 2024 worden verhuurde panden automatisch gezien als belegging. Dit geldt vooral als het pand al wordt verhuurd op het moment dat het wordt overgedragen via schenking of erfenis. Zelfs als het nog niet wordt verhuurd, maar het is wel de bedoeling om het te verhuren, geldt de nieuwe regel.

Dit betekent dat veel vastgoed vanaf 2024 automatisch wordt gezien als belegging, terwijl dat nu niet altijd het geval is. Dit kan grote gevolgen hebben voor bedrijfsoverdrachten en belastingen. Maar laten we eens kijken hoe dit allemaal in de praktijk werkt en wat de mogelijke gevolgen zijn.

De nieuwe wetgeving die vanaf 1 januari 2024 van kracht wordt, brengt belangrijke veranderingen voor ondernemers met zich mee, met name voor diegenen die onroerend goed verhuren. Laten we eens kijken naar wat er gaat veranderen en hoe het van invloed kan zijn op jouw bedrijf.

De overheid heeft besloten om verhuurde onroerende zaken anders te behandelen voor belastingdoeleinden. Dit komt omdat het beoordelen van dit type vastgoed voor belastingfaciliteiten veel tijd en geld kost, zowel voor ondernemers als voor de Belastingdienst. Door verhuurde panden expliciet als beleggingsvermogen te labelen, willen ze de administratieve rompslomp verminderen en meer duidelijkheid scheppen.

De bedrijfsopvolgingsfaciliteiten zijn belastingvoordelen die gelden bij de overdracht van een bedrijf aan familieleden, bijvoorbeeld bij schenking of vererving van aandelen in een bedrijf. Deze voordelen gelden alleen voor bedrijven die daadwerkelijk een onderneming drijven, niet voor puur beleggingsvermogen zoals vastgoed.

Tot nu toe was het voor de belastingdienst een uitdaging om te bepalen of verhuurd vastgoed als ondernemingsvermogen kon worden beschouwd. Dit hangt af van verschillende factoren, zoals het gebruik van het pand en de intentie van de eigenaar. Als het pand diende als onderpand voor financiering van bedrijfsactiviteiten, kon het als ondernemingsvermogen worden beschouwd.

Vanaf 1 januari 2024 geldt een nieuwe regel, de beleggingsfictie. Dit houdt in dat verhuurde panden automatisch worden beschouwd als beleggingsvermogen, tenzij het duidelijk is dat het pand een andere functie heeft binnen de onderneming. Dit kan leiden tot een hogere belastingdruk voor ondernemers.

Deze nieuwe regel kan problemen veroorzaken voor bedrijven, vooral als ze te maken krijgen met belastingclaims waarvoor ze onvoldoende liquide middelen hebben. Het kan bijvoorbeeld leiden tot gedwongen verkoop van vastgoed, wat op zijn beurt de financieringsmogelijkheden kan beperken.

Tot slot

De nieuwe wetgeving brengt aanzienlijke veranderingen met zich mee voor ondernemers die vastgoed verhuren. Hoewel het doel is om administratieve lasten te verminderen, kunnen de gevolgen voor sommige bedrijven aanzienlijk zijn. Het is belangrijk voor ondernemers om zich bewust te zijn van deze veranderingen en indien nodig advies in te winnen over hoe ze zich het beste kunnen voorbereiden.


Toolkit Bedrijfsopvolging

De gratis toolkit van fiscalist François van der Hoff geeft praktische informatie over het gehele proces van bedrijfsopvolging.

Inhoud:

 Overzicht met tien praktische adviezen (e-mail)

 Voorbeeld BedrijfsOpvolgingsPlan (BOP) 

 Processchema en 12-stappenplan 

 Blijf op de hoogte via de digitale nieuwsbrief

We respecteren uw privacy en zullen uw gegevens niet aan anderen verstrekken.

Het aanvragen van de toolkit is gelukt! Controleer uw e-mail inbox.