Als je vastgoed aankoopt ben je 6% overdrachtsbelasting (bij woningen 2%) verschuldigd. Zo simpel is het.
Familiebedrijven met vastgoed kunnen eerder in aanmerking komen voor een vrijstelling overdrachtsbelasting.
IB-onderneming of bv
De belastingheffing met betrekking tot de verkrijging van vastgoed is geregeld in de Wet op belastingen van rechsverkeer (WBR). De WBR geeft kortgezegd een vrijstelling van overdrachtsbelasting als een IB-onderneming (eenmanszaak, vof, cv of maatschap) met vastgoed overgaat naar kinderen. Dat kan door schenking zijn of door vererving. De voorwaarde is wel dat het vastgoed gebruikt wordt voor de betreffende onderneming.
Als het gaat om een bv met vastgoed dan ligt het ingewikkelder. De aandelen in een bv met vastgoed kunnen namelijk gezien worden als een ‘fictieve onroerende zaak’. Dat houdt in dat de verkrijging van deze aandelen als een echte verkrijging van vastgoed gezien wordt. Met overdrachtsbelasting tot gevolg.
Het familiebedrijf loopt dan bij schenking of vererving tegen een extra kostenpost aan van 6%.
Familiebedrijven met vastgoed
In 2016 oordeelde rechtbank Noord-Nederland (zie: uitspraak) dat de vrijstelling overdrachtsbelasting voor IB-ondernemingen ook van toepassing is op familie vastgoed-bv’s. De vastgoed-bv drijft namelijk een materiële onderneming.
Deze uitspraak van de rechtbank is gebaseerd op de zogenaamde ‘doorkijkarresten’. Je moet door de bv heenkijken. Zou de vastgoedtransactie normaal gesproken zijn vrijgesteld, dan geldt een vrijstelling ondanks de indirecte verkrijging via een vastgoed-bv.
Weer nieuwe uitspraak
Nu is er onlangs een belangrijke uitspraak door rechtbank Noord-Nederland (PwC) bijgekomen.
In deze zaak schenkt een vader 100% van de aandelen in een bv aan zijn dochter. Tot het vermogen van de bv behoort een vastgoedportefeuille van € 6 miljoen. Het vastgoed is dienstbaar aan de onderneming die de bv drijft. Dochter zet de activiteiten van vader na de schenking voort.
De rechtbank oordeelt dat de verkrijging op grond van de doorkijkarresten (HR 23 februari 2007 en 10 juni 2011) is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Exploitatie vastgoed: onderneming?
In de laatstgenoemde uitspraak wordt het vastgoed gebruikt binnen de onderneming van de bv. Wat nu als er sprake is van een vastgoedportefeuille waarbij sprake is van verhuur aan derden of van projectontwikkeling?
Om de vrijstelling te krijgen, moet de bv een materiële onderneming drijven. De bewijslast en de discussie daar omheen is zwaar. De Belastingdienst is als het gaat om verhuuractiviteiten stellig van mening dat er geen sprake is van een onderneming (zie hiertoe de Handreiking Inspecteurs). Bij projectontwikkeling zijn ze bereid om mee te denken. Daarbij komt nog dat de Belastingdienst niet bang is om hierover te procederen, aldus de handreiking!
Conclusie
De twee uitspraken van rechtbank Noord-Nederland zijn positief voor familiebedrijven met vastgoed.
Ik verwacht dat de staatssecretaris in hoger beroep gaat. Uiteindelijk zal de Hoge Raad zich erover uit moeten spreken. Ook hier verwacht ik een positieve uitkomst op grond van de doorkijkarresten. De discussie rondom het materiële ondernemingsbegrip bij vastgoedexploitatanten is zeker nog niet ten einde. Dat is ook een zeer feitelijke discussie en hangt af van het unieke geval. Bron: Rechtbank Noord Nederland 26 juni 2017_zaaknummer 15 4224 (PwC).
Voor meer info verwijs ik naar eerdere artikelen op ons kennisplatform:
Ontwikkeling vastgoed: een onderneming?
BOR en vastgoed-bv’s: handleiding voor inspecteurs
