Wanneer je een bedrijf overneemt is het goed mogelijk dat er een bedrijfspand of andere onroerende goederen, zoals grond of opslaghallen, mee worden overgedragen.
Het is daarom van belang stil te staan bij onderwerpen als: het al dan niet verschuldigd zijn van overdrachtsbelasting, eventuele vrijstellingen die van toepassingen kunnen zijn en mogelijke andere constructies naast het daadwerkelijk overdragen van het onroerend goed.
Overdrachtsbelasting
De eigendomsoverdracht wordt niet altijd ervaren als een verkoop van een pand of een stuk grond. Toch moet er op het moment dat een bedrijfspand overgaat naar een opvolger worden nagegaan of er overdrachtsbelasting is verschuldigd. Ook de verkoop van aandelen in een vennootschap die onroerend goed houdt kan belast zijn met overdrachtsbelasting.
Afhankelijk van de gekozen ondernemingsstructuur is het mogelijk dat de overdracht zonder heffing van overdrachtsbelasting kan plaatsvinden.
Als het onroerend goed kan worden overgedragen zonder de heffing van overdrachtsbelasting dan heeft dit invloed op de uiteindelijk te betalen koopprijs. Dit is aan de ene kant gunstig voor de opvolger, omdat deze minder financiering behoeft, en het biedt aan de andere kant de andere partij iets meer onderhandelingsruimte.
Vrijstelling
Bij een overdracht in familiesfeer van ouder aan (pleeg/klein)kinderen (en hun echtgenoten) of tussen broer en zus en hun aanverwanten, geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting over het tot het bedrijf behorende onroerend goed.
Het moet hierbij gaan om onroerend goed dat dienstbaar is aan het bedrijf; het moet deel uitmaken van het bedrijf en daar ook actief in worden gebruikt. Als er bijvoorbeeld sprake is van een woon-winkelpand dan is de vrijstelling niet van toepassing op het woongedeelte. Ook voor het woongedeelte van een boerderij geldt de vrijstelling niet.
Daarnaast moet het bedrijf in zijn geheel worden voortgezet. De vrijstelling kan ook worden toegepast als eerst de ondernemingsactiviteiten worden overgedragen en pas daarna het onroerend goed. Zie hiertoe ook: bedrijfsopvolging door CV-constructie.
Bedrijfspand huren
Wanneer er onroerend goed in een bedrijf zit, maakt dit het bedrijf vaak ‘zwaar’; er moet over het algemeen meer geld worden betaald voor een bedrijf met onroerend goed, dan voor een bedrijf zonder onroerend goed. Hierdoor wordt het voor de opvolger vaak moeilijker om de koop te financieren.
Om dit ‘minder zwaar’ te maken is het een optie om het onroerend goed te verkopen en terug te huren, waarbij de opvolger een optie verkrijgt om het onroerend goed in de toekomst (terug) te kopen.
De huurlasten hebben tot gevolg dat de toekomstige resultaten en derhalve de geldstromen lager zullen zijn. Maar dit leidt tot een lagere koopsom op de overnamedatum; de lagere koopsom wordt uiteindelijk weer gecompenseerd door huuropbrengsten op de langere termijn.
Als het vorenstaande vragen oproept, staat BVJA u graag bij voor advies en verdere uitleg.
